Sunt mulți părinți care trec apartamentul sau casa pe numele copiilor. Cred că astfel își pun averea la adăpost și scapă de grijile unei moșteniri. De cele mai multe ori gestul vine din dragoste și din încredere.
Foarte puțini se întreabă însă ce se întâmplă dacă, peste ani, relațiile din familie se răcesc. Ce faci dacă propriul copil îți cere să pleci din casa pe care chiar tu i-ai dat-o? Codul civil prevede un drept care te poate proteja: dreptul de abitație viageră.
Ce se schimbă când donezi casa fără nicio rezervă
În România, părinții pot transmite o locuință copiilor prin donație, vânzare sau alte acte permise de lege. Dacă donația este una obișnuită și nu îți rezervi niciun drept de folosință, situația ta juridică se schimbă mult.
Copilul devine proprietar. Faptul că ai locuit acolo zeci de ani nu îți garantează automat dreptul de a rămâne în casă până la sfârșitul vieții.
De aceea, specialiștii în drept recomandă discuția cu notarul înainte de semnare. Se poate rezerva fie un drept de abitație viageră, fie un uzufruct viager.
Abitația viageră: cum funcționează
Dreptul de abitație este reglementat de articolul 750 din Codul civil. El permite unei persoane să locuiască într-un imobil care aparține altcuiva, în condițiile legii și ale actului prin care a fost stabilit. Când este dat pe durata vieții, vorbim despre abitație viageră.
Să luăm un exemplu. O mamă vrea să doneze apartamentul fiului ei. Poate cere ca în contractul notarial să fie trecut un drept de abitație viageră în favoarea ei. Fiul devine proprietar, dar mama rămâne să locuiască în apartament cât trăiește, după condițiile din act.
Te poate da copilul afară?
Dacă ai un drept de abitație viageră valabil și opozabil, proprietarul nu îl poate ignora. Nu te poate evacua doar pentru că s-a răzgândit sau pentru că v-ați certat.
Protecția concretă depinde totuși de conținutul actului, de întinderea dreptului și de înscrierea lui în cartea funciară. Fiecare contract trebuie analizat separat.
Dacă fiul sau fiica vinde casa unui străin
Dreptul constituit corect și înscris în cartea funciară poate continua să existe chiar dacă imobilul își schimbă proprietarul. Noul cumpărător trebuie să-l respecte, în condițiile legii.
Vânzarea casei nu înseamnă deci automat că pierzi dreptul de a locui acolo. Tocmai de aceea merită verificate înscrierile din cartea funciară.
Abitație sau uzufruct viager: care e diferența
Cele două drepturi se confundă des, dar nu sunt identice. Abitația este făcută pentru locuit. Titularul nu poate ceda dreptul și nici nu poate închiria imobilul în baza lui.
Uzufructul viager oferă, în general, drepturi mai largi. Uzufructuarul poate folosi bunul și poate obține venituri din el. Un părinte cu uzufruct viager asupra unui apartament îl poate, în condițiile legii, închiria și poate încasa chiria.
Alegerea depinde de nevoile reale ale părintelui.
Ce să ceri să se scrie în contractul de donație
Dacă vrei să donezi casa, dar să rămâi în ea, cere clauze clare. Iată ce merită discutat cu notarul:
- rezervarea abitației viagere sau, după caz, a uzufructului viager;
- cine anume este persoana protejată;
- dacă dreptul privește toată locuința sau doar o parte;
- durata dreptului, dacă vrei protecție pe toată viața;
- cheltuielile și întreținerea, potrivit legii și contractului;
- înscrierea dreptului în cartea funciară, pentru ca el să poată fi opus altora.
O formulare neclară duce ușor la neînțelegeri și procese. Citește contractul cu atenție înainte să semnezi.
Dacă locuiești cu soțul sau soția, ține cont că titularul abitației poate locui în imobil împreună cu soțul și copiii lui, cu proprii părinți sau cu alte persoane aflate în întreținere, potrivit art. 750. Dacă amândoi părinții donează casa, cereți notarului drepturi pentru fiecare dintre voi. Așa evitați situația în care dreptul rămâne doar al unuia.
Nici cheltuielile nu trec automat în sarcina copilului proprietar. Articolul 753 din Codul civil stabilește regulile pentru cheltuielile și reparațiile de întreținere. În funcție de întinderea dreptului, titularul poate plăti întreținerea sau o parte proporțională din ea. Lămuriți aceste lucruri înainte de semnare.
Ai donat deja casa și nu ți-ai rezervat nimic?
Situația e mai grea. Dreptul de abitație nu apare automat doar pentru că ai fost proprietar sau pentru că încă locuiești acolo. Există totuși câteva variante.
Dacă actualul proprietar este de acord, notarul poate constitui ulterior un drept de abitație sau de uzufruct. Dacă apar conflicte, un avocat poate analiza actul inițial. El poate vedea dacă există motive legale pentru revocarea donației, anulare sau alte soluții.
O donație nu se anulează doar pentru că regreți decizia sau pentru că relația cu copilul s-a răcit. Legea cere condiții speciale.
Se poate revoca donația pentru ingratitudine?
Codul civil prevede situații în care donația poate fi revocată pentru ingratitudine. Printre ele sunt faptele grave îndreptate împotriva donatorului și refuzul nejustificat de a-i da întreținere când ajunge la nevoie, în limitele legii.
Certurile și discuțiile neplăcute nu înseamnă automat că donația poate fi desfăcută. În plus, acțiunile pentru revocare au termene legale. Dacă te afli într-o astfel de situație, mergi repede la un avocat.
Promisiunile verbale nu țin loc de lege
Una dintre cele mai riscante decizii este să dai toată proprietatea doar pe încredere. Vorbe precum „Stai liniștită, mamă, nu te dau niciodată afară” nu înlocuiesc un drept constituit corect.
Familiile se pot schimba. Pot apărea divorțuri, datorii, certuri sau alte întâmplări neașteptate. Siguranța locuinței tale nu ar trebui să depindă doar de o promisiune, oricât de apropiați ați fi.
Ce verifici dacă ai transmis deja casa
- dacă în contract apare expres un drept de abitație sau de uzufruct;
- dacă dreptul este viager sau are durată limitată;
- dacă se referă la toată locuința sau doar la unele camere;
- dacă este înscris în cartea funciară;
- dacă copilul și-a asumat obligații de întreținere;
- dacă actul mai conține alte clauze care îți protejează locuirea.
Dacă nu înțelegi ce scrie în contract, cere explicații unui notar sau unui avocat specializat în drept civil. O clauză bine stabilită la momentul potrivit poate preveni ani de conflicte și îți poate păstra liniștea la bătrânețe.
Notă: Acest articol a fost realizat cu ajutorul inteligenței artificiale (AI), pe baza unor informații din surse publice.